CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA. Concepto. Naturaleza jurídica.
Responsaiblida por los daños en el inmueble. Los menoscabos o daños
existentes son responsabilidad de la arrendataria y, por lo tanto, de
su aseguradora, sin perjuicio del derecho de repetición.
Valoración probatoria.
Sentencia de 24 de mayo de
2022 de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona – Núm. 298/2022 –
(Rollo 461/2020)
Ponente: Agustín Vigo Morancho.
Presidente Secció 14 A.P. de Barcelona.
Rollo 461/2020
FUNDAMENTOS
JURÍDICOS
PRIMERO. - 1. El recurso de apelación,
interpuesto por las demandadas SERHS FOOD AREA, SL y GRUPO SERHS, SA, se circunscribe a un
motivo: la errónea valoración de la prueba y falta de fundamentación de la
sentencia de instancia. Se alega que el contrato suscrito entre las partes no
preveía la obligación de las demandadas de asumir el pago de las cantidades por
el Impuesto de recogida de residuos del año 2016 (1.153,05 €), el Impuesto de
Actividades Económicas del mismo año (4.331,74 €); y la página Web Mix del 2017
(180,29 €). Estas cantidades ascienden a la suma de 5.665,08
€, que no deben pagarse. Aducen asimismo que tampoco debe pagarse la
cantidad 11.657,49 €, que se corresponden a
la “reparación de desperfectos y daños causados en las instalaciones
arrendadas”.
2. La relación jurídica contractual ventilada en
este litigio deriva del contrato de arrendamiento de industria de 21 de agosto
de 2015, suscrito entre la entidad VALL PARCA, SA, que desde el año 1975
gestiona las instalaciones del Club de Tenis, sito en la carretera de la Rabassada, 107-127, de Barcelona (conocido como VALL PARC),
en concepto de arrendador, y las entidades SEHRS FOOD ÁREA, SL y GRUP SHERS,
SA. Este contrato se denominó “Alquiler de espacios y equipos para gestionar
Gastronomía de Vall Parc, SA” (doc. 1 demanda). En el
contrato se estipuló una duración de tres años, pero por una falta de
facturación inferior a 600.000 € anuales y la existencia de pérdidas, en fecha
de 12 de julio de 2017 se comunicó a la arrendadora la resolución del contrato
(doc. 2 demanda), a cuyo efecto en fecha de 30 de septiembre de 2017 se
formalizó el documento de resolución contractual (doc. 2 contestación). Este
era el último día de vigencia del contrato, una vez aceptada consensualmente la
resolución. No obstante, el problema era la existencia de rentas pendientes
desde los meses de mayo a septiembre de 2017 (docs. 6 y 10 demanda), el impago
del precio público de recogida de residuos del año 2016 – impuesto municipal -,
el IAE y la Web Mix que se reclaman en
este procedimiento. Asimismo, se pidió la indemnización de 11.657,49 €, en
concepto de desperfectos y daños en las instalaciones arrendadas. N obstante,
en la deuda ya se descontó la cantidad
de 17.586,3 €, adeudada por la actora, reclamándose un total de 23.589,54 €. Frente
a esta pretensión la demandada formuló compensación, que se aceptó parcialmente
por la actora sólo respecto la cantidad de 2.585 €. No obstante, la sentencia
de instancia estimó íntegramente la compensación, que no es discutida en esta
alzada. Tampoco se discuten las rentas debidas por las entidades demandadas,
circunscribiéndose únicamente el recurso a la imputación de pago de dos
tributos, la Web Mix y la procedencia o improcedencia de la reclamación por
daños y desperfectos.
SEGUNDO. – 1. Las acciones ejercitadas en este pleito
derivan del contrato de arrendamiento de industria de 21 de agosto de 2015
(doc. 1 demanda), al que nos hemos referido anteriormente. Nos encontramos, por
lo tanto, ante un contrato de arrendamiento de industria, cuya diferencia con
el arrendamiento de local de negocio debe ser objeto de examen en cada caso
concreto, dadas las similitudes entre ambos.
La jurisprudencia ha deslindado dichos contratos, señalando que si lo que se
cede en arrendamiento es una variedad de elementos debidamente organizados y
aptos para obtener inmediatamente producto económico, se estará en presencia de
una unidad patrimonial con vida propia, constitutiva de un arrendamiento de
industria, y si lo que se cede por el arrendador es el goce o uso de un
edificio o local en que se va a instalar el arrendatario su propia industria,
el arrendamiento será meramente de local de negocio, sin que este último
concepto se desvirtúe por el hecho de que con el local se cedan otros elementos
desarticulados y aptos por sí mismo para rendir un producto mercantil. En
definitiva, la cuestión de si lo arrendado es una industria o un local de
negocio con instalaciones o accesorios constituye un problema de interpretación
del contrato concluido por las partes, al que por consiguiente serán aplicables
las reglas de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, siendo función
del Juez o Tribunal la calificación jurídica del contrato, que no está condicionada
por la denominación con que las partes le hubieran designado, sino que depende
del contenido de las estipulaciones que integrasen el mismo, debiendo estarse a
lo que realmente se arrendó, habida cuenta de las circunstancias concurrentes,
por encima de las palabras usadas por los contratantes. Al respecto la
sentencia del Tribunal Supremo 153/2009, de 18 de marzo declaró:<< Según destacada doctrina
científica no cabe confundir el arrendamiento de un local para que el arrendatario establezca su propio
negocio, con el arrendamiento de una industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie
de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local,
que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de
1964, donde la exclusión es tajante, lo
que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible
de ser inmediatamente explotada o
pendiente de meras formalidades administrativas" .
Aunque algunos autores han manifestado la
integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente
Ley, pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de
forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta
observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley de 1994 se desprende
que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea
el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una
industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los
arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que,
respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio,
en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble
composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por
otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los
elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial
autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos
los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que
pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso
sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato
como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira
el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por
todas, STS de 8 de junio de 1998 y 7 de julio de 2006 )>>. En el presente
caso, la parte demandada discutió que se tratara de un contrato de
arrendamiento de industria, pese a que en el contrato se detallas todos los
componentes del negocio de Restauración, que se detallan en los anexos del
contrato. No obstante, sobre este tema volveremos más adelante una vez
analizadas las declaraciones de los testigos. Examinaremos, previamente los
motivos primero y segundo del recurso de apelación.
2. En el caso enjuiciado
no se discute la naturaleza del contrato, sino si la sentencia ha valorado
correctamente la prueba. Para analizar las cuestiones suscitadas debemos
atender al contrato de arrendamiento, a su resolución, a los pactos 6º y 8º del
contrato y al estado del local, compuesto por dos plantas, en la fecha de 30 de
septiembre de 2017, en que se produjo la extinción del contrato. Respecto a
esta última cuestión es relevante el único dictamen pericial aportado a los
autos. No obstante, de forma previa debemos examinar las reclamaciones de los
tributos y de la página Web. A tal efecto, previamente analizaremos las
declaraciones prestadas en el juicio por la legal representante de VALL PARC,
SA y las declaraciones de los testigos. En primer lugar, representante de VALL
PARC manifestó: <<
Reconoce la firma del contrato. En relación al pacto 8, nosotros cedíamos el
local, pero debía devolverse todo en buen estado. Se refiere a instalaciones y
aparatos. Se refiere a todo lo que es hostelería, mobiliario, enseres de
cocina, todo lo relativo a la restauración. La cocina se hizo nueva en agosto de 2012 y el mobiliario se hizo
el 2013; el mobiliario del bar del 2010 o 2011, la sala de banquetes del 2012. A nosotros SEHRS nos dijo que revisaremos todos y en el momento de
la firma ya lo habías comprobado todo>>.
En cuanto al estado de las instalaciones durante la vigencia del
contrato y la finalización del mismo, precisó: <<Me consta que durante el contrato
las instalaciones no eran correctas, ni arregladas, salvo en la cocina que no
podíamos entrar. Les dijimos varias veces que fueran arreglando las cosas, se
lo comentamos verbalmente. Nosotros firmamos el
contrato (se refiere a la resolución contractual), pero nunca se nos devolvió
firmado. Se indicó lo de la comprobación posterior porque debíamos revisarlo
todo y no habíamos tenido la oportunidad de ver la cocina>>.
En segundo lugar, la testigo Doña
RUTH GALLEGO ORTEGA, trabajadora de VALL PARC y gerente del Club, declaró:
<< Conozco el contrato de cesión de las instalaciones del restaurante;
era un contrato de alquiler a favor de SEHRS. Antes del cierre del contrato se
accedió a las instalaciones. Al final la resolución se firmó en un contrato de
rescisión, no mediante un documento de entrega de llaves>>. Esta testigo
señaló que había desperfectos y también suciedades, que no se limpiaron al
extinguirse el contrato. Por el contrario, el testigo Don JORDI CABRESPRINA
GALLEMÍ, director financiero de SEHRS FOOD AREA, SL, manifestó que sólo estaban
obligados a responder del buen estado del mobiliario, no del local, afirmando
lo siguiente: “ Se responde del
mobiliario y objetos, pero no el local en sí; eso es la caja. Todos los
elementos eran antiguos, muy antiguos. Eso nos pasa casi siempre, suele ser
normal. Se consta que se efectuó un recibo de entrega y comprobación; y así se
realizó. Había elementos, como los aparatos pela-patatas, que ya no se
utilizan. Se observó lo que había, pero creo que no se plasmó por escrito, creo
que sólo fue un pacto verbal. Nosotros les dijimos a VALL PARC que había cosas
que estaban mal, otra cosa es que funcionaran, como la cocina, que funcionaba
bien, pero ya era vieja. Cuando entramos lo básico funcionaba. Al finalizar el
contrato se efectuaron las revisiones, recuerda que las realizaron algunos
empleados”.
De estas declaraciones se deduce que
existe una contradicción entre las declaraciones de la legal representante de
VALL PARC y Doña RUTH GALLEGO, por un lado, y de Don JORDI CABRESPINA, por el
otro. No obstante, la dudas que pudieran existir sobre su credibilidad, se
aclararon por medio del dictamen pericial emitido por Doña MAGDA ROCA AIXALA,
elaborado en Gavà el día 28 de septiembre de 2017. Este informe valora los
desperfectos y daños de la Planta primera (terraza, restaurante, bar,
lavabos y cocina) y de la Planta segunda (sala de banquetes, lavabos y
terraza anexa) por un total de 11.657,49 €. Posteriormente, en el
acto del juicio, la perito aclaró los extremos de su pericial e indicó:
<<Al revisar las instalaciones me acompañaron 3 personas. Observé
desperfectos debidos a la falta de mantenimiento. No recogí defectos debidos al
estado natural. Es una falta de mantenimiento, de dejadez total. Hay focos
rotos, en la cocina hay 10 paneles led que no funcionan y eso no se estropea
todo en un día, también había cristales rotos. Todo ello es debido a una falta
de mantenimiento. Cuando visité el lugar pregunté sobre la antigüedad del
mobiliario, me informaron que la cocina se hizo totalmente nueva en el año 2012
y que la empresa SEHRS la cogió dos años antes (el año 2015). Por lo que vi,
los electrodomésticos tienen la fecha de instalación y desde luego no son de 10
o 15 años, son cosas actuales. Di por hecho que, antes de ir, lo dejarían
limpio, pero en realidad no fue así. La valoración que efectúe en realidad fue
a la baja, pues pensaba que lo dejarían en mejor estado, pero hay cosas que ni
siquiera limpiaron. Lo he valorado todo a la baja>>. Posteriormente, al preguntársele
la razón por la que visitó las instalaciones unos días antes de la resolución
del contrato, explicó: << Como técnico fui a ver el estado del local. La
valoración en ese caso la ejecuté a la baja. No se puede saber si estos desperfectos
existían antes del contrato, pero por lógica nadie coge un local con estos
desperfectos. Creo que la inspección la
efectúe el 26 o 27 de septiembre porque necesitaban el informe urgente. Me
consta que había personal de SEHRS y como aún no estaban, pensé que lo
arreglarían y limpiarían, razón por lo que lo valoré a la baja>>.
Del informe pericial se deduce
con claridad meridiana que las instalaciones no se encontraban en buen estado,
como se deduce del contenido del dictamen, especialmente del conjunto de
fotografías obrantes en el mismo, y de las precisiones efectuadas en el acto de
la vista. Es cierto que en el pacto Sexto del contrato se estipuló que SERHS
FOOD AREA dispone de la correspondiente póliza de responsabilidad, de la que
debía entregarse una copia a VALL PARC, y que dicha póliza se contrató para
cubrir las eventuales responsabilidades que pudieran causarse a terceras
personas y para cubrir los daños que pudieran irrogarse en las instalaciones,
pero la existencia de una póliza de seguro no exonera a las entidades
demandadas de pagar los daños causados en las instalaciones o los desperfectos,
que, por falta de mantenimiento, dejadez o cuidado, se hubieran causado en las
mismas, sin perjuicio, en su caso, de que la demandada pudiera repetir contra
su asegurada en base a lo estipulado en el contrato de seguro. También debe
recordarse que, en el inciso final del pacto Octavo del contrato, SEHRS FOOD
AREA se compromete a devolver los aparatos existentes en el local “en perfecto
estado de uso y limpieza”. En todo caso, de las pruebas practicadas de deduce
la existencia de una serie de desperfectos y de la falta de limpieza de las
instalaciones, como así lo indicó la perito Doña MAGDA ROCA, que fue bastante
coherente en sus declaraciones y matizaciones, reiterando que incluso evaluó a
la baja los desperfectos porque pensaba que dejarían el local en un estado
mejor, lo que no acaeció. Es indiferente que el examen previo al dictamen se
efectuara unos días de la firma de resolución contractual (30 de septiembre de
2017), pues la facultativa, Arquitecto Técnico de profesión, se informó de su
situación posterior, apercibiéndose que apenas había cambiado, pese a que ella
estaba convencida que efectuarían una limpieza en profundidad antes del día 30
de septiembre de 2017. Por lo tanto, debe considerarse certera la valoración
efectuada por la perito, ya que su contenido no se ha desvirtuado por ningún
otro medio de prueba. En consecuencia, se mantiene la valoración de efectuada
por dicha profesional, que la fijó en la suma de 11.657,49 €.
En cuanto al impuesto municipal,
denominado Precio público de recogida de residuos del año 2016, el IAE
(impuesto de actividades económicas) y la Web Mix. Respecto los impuestos se
alegan que la entidad SERHS FOOD AREA, SL ya pagaba sus propios impuestos, por
lo que el pago de los reclamados no le correspondían. Al efecto se apoyan en
las declaraciones del testigo gerente de dicha empresa, sin embargo, se olvida
que ambos impuestos, especialmente el IAE, están vinculados a la actividad de
la empresa y quien ejercía la actividad de restauración, bar y asimilados eran
las empresas demandadas, no VALL PARC, SA, por lo que dichos impuestos se
consideran imputables a SERHS FODO AREA y GRUP SERHS, SA, arrendatarias del
local. Por último, el importe de la Web Mix del año 2017, pese a ser una
cantidad ínfima (180,29 €) se considera que también debe satisfacerla la
demandada, pues ejerció la actividad hasta final de septiembre de 2017 y se
benefició del uso de la misma o su difusión. Por otro lado, tampoco se aprecia
escasa fundamentación en la sentencia, como adujó la parte apelante. En
conclusión, se desestima totalmente el recurso de apelación interpuesto por
SERHS FOOD AREA, SL y GRUP SERHS, SA contra la sentencia de 20 de enero de
2020, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia
núm. 32 de Barcelona, confirmándose
íntegramente la misma.
TERCERO. – Conforme al principio del vencimiento
objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos
citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de
apelación interpuesto por SERHS FOOD AREA, SL y GRUP SERHS, SA contra la
sentencia de 20 de enero de 2020, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del
Juzgado de Primera Instancia núm. 32 de
Barcelona, y, por ende, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS
íntegramente la misma.
Se condena a la parte
apelante al pago de las costas de esta alzada.
Así, por esta Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.
