ARRENDAMIENTOS URBANOS.

 

RUINA DEL EDIFICIO. Expediente administrativo previo de ruina técnica del Artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Discusión del expediente en la vía de la Jurisdicción Contencioso Administrativa: Cambio de jurisprudencia: La discusión de la ruina del edificio conforme la causa resolutoria de la LAU en vía civil y la existencia de un procedimiento contencioso administrativo produce el efecto de litispendencia.

 

Litispendencia: Se aprecia.

 

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 17 de junio de 2005 (Rollo 555/2003)

 

Ponente: Agustín Vigo Morancho

 

 

 

 

 

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

 

PRIMERO.-  El recurso de apelación, interpuesto por la entidad CARRER LLOVERA 23-27, SL, se funda en las siguientes alegaciones: 1) Excepción de Litispendencia en cuanto a la demanda presentada por  JOSÉ A D  SL; 2) La ruina técnica del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964  no tiene nada que ver con el resultado del expediente administrativo; y 3) Valoración de los informes periciales y error del juzgador al valorar los dos informes periciales. Respecto a la primera cuestión, se funda en la circunstancia de que al haberse instado el procedimiento administrativo relativa a la ruina del edificio, no puede discutirse la pretensión de la reparación de las obras, ya que el resultado de un asunto produciría efectos en el otro, especialmente si de diera la circunstancia de que la jurisdicción contencioso administrativa, en la que se puede dilucidar el expediente administrativo, y la civil dictaran sentencias contradictorias. Al respecto debe indicarse que esta alegación es una quaestio nova, planteada en esta alzada, que no se había alegado en la instancia. Sin embargo, no debe olvidarse que hoy en día la litispendencia es una excepción apreciable de oficio, por lo que, aunque no se haya planteado en primera instancia, debe resolverse sobre su apreciación o no concurrencia. Con relación a esta materia, aparte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debemos citar por su trascendencia las Sentencias de  la Sección 4ª de Asturias de 10 de mayo de 2001 y de la Audiencia Provincial de Palencia de 15 de noviembre de 2001. La primera de ellas, en su fundamentos jurídicos tercero y cuarto, declara:  "Este motivo de oposición y ahora de recurso debe ser analizado prioritariamente por cuanto afecta a la relación jurídico-procesal ya que, aunque formalmente no se plantee así, en realidad debe asimilarse a la excepción de litispendencia contemplada en el apartado 5º del art. 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo que se alega es la existencia de otro procedimiento anterior, aún no resuelto, que impediría un pronunciamiento de fondo sobre la cuestión aquí suscitada, a fin de evitar posibles decisiones contradictorias, contrarias al principio de seguridad jurídica. Sobre esta cuestión ya se pronunció esta Sala, entre otras, en la sentencia de 1 de diciembre de 1993, recordando que existe una línea jurisprudencial, con la fuerza vinculante que le reconoce el art. 1.6 del Código Civil, recogida entre otras en las sentencias del TS de 22 de diciembre de 1961, 13 de abril de 1967, 16 de febrero y 27 de diciembre de 1974 (RJ 1974\4941) y 17 de mayo de 1975, en la que se sientan las siguientes pautas: A) La acción de resolución del contrato de arrendamiento por declaración de ruina administrativa, a la que se refiere el art. 114.10 de la Ley Especial es incompatible con el ejercicio simultáneo por el inquilino de la acción tendente a la realización de obras de reparación, toda vez que los resultados de uno y otro proceso podrían llegar a ser contradictorios y excluyentes entre sí, que es lo que se trata de evitar precisamente a través de la aludida excepción; y B) Si bien es cierto que por norma general se ha venido declarando que la litispendencia no opera cuando los procedimientos en conflicto se sigan ante distintos órdenes jurisdiccionales, no cabe desconocer que al iniciarse el expediente administrativo de ruina se está poniendo ya en marcha la acción resolutoria prevista en la ley arrendaticia, es decir, se trata del primer paso del posterior proceso civil. Doctrina también seguida por recientes decisiones de las Audiencias Provinciales, como la de Palencia de 17 de octubre de 1998 (AC 1998\7332) y Soria de 27 de diciembre de 1999. Siendo esto así no cabe sino acoger el citado obstáculo procesal ya que al tiempo de interponerse la demanda (12 de enero de 2000) ya se encontraba en trámite ante el Ayuntamiento de Siero el expediente de ruina del mismo inmueble, iniciado por solicitud de 12 de agosto de 1998, en el que, por cierto, el arquitecto técnico municipal emitió informe el 4 de febrero de 2000 declarándolo en estado de ruina económica. Debiendo añadirse únicamente que esta excepción es incluso acogible de oficio conforme a la más reciente jurisprudencia (sentencias del TS de 25 de febrero  y 7 de noviembre de 1992  y 2 de junio  y 8 de julio de 1994; y que su concepto se ha ido ampliando para comprender aquellos supuestos en los que la decisión del pleito anterior interfiere o perjudica la del segundo, con base en una relación de medio a fin y de interdependencia o complementariedad entre ambas (sentencias de 25 de noviembre de 1993, 27 de diciembre del mismo año, 23 de marzo de 1996 y 16 de enero de 1997), lo que sucede en estos casos en los que aunque las acciones ejercitadas (resolución por ruina y obras de reparación) son evidentemente distintas, el origen o motivo de ambas reclamaciones y su objeto viene a ser el mismo, aunque contemplándose los ángulos opuestos de arrendador y arrendatario, cual es el estado del edificio litigioso, es decir, se analizan en los dos casos un único aspecto de una misma relación jurídica, del que pretenden obtenerse soluciones contrapuestas. Supuesto que han de neutralizar los Tribunales para evitar la consiguiente quiebra del principio de seguridad jurídica y la posibilidad de actuaciones más o menos inútiles, cual sucedería en el presente caso si prosperasen ambas acciones. Sin que, como ya se ha dicho, quepa argumentar frente a ello la dicción del art. 21 de la nueva ley arrendaticia, por carecer de aplicación al caso enjuiciado".  Por su parte, la Sentencia de 15 de noviembre de 2001 de la Audiencia Provincial de Palencia, fundamento jurídico segundo, párrafo último, siguiendo un criterio sentado en anteriores resoluciones y acogiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, declaró: "El artículo 533.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, aplicable en el presente caso, condiciona la eficacia de la litispendencia a la concurrencia de dos requisitos: a) La existencia de un proceso pendiente en el mismo u otro Juzgado o Tribunal; y b) Que ese Juzgado o Tribunal sea competente. Con carácter de generalidad debe de afirmarse que la litispendencia se produce respecto a los procesos nacidos en el seno de la misma jurisdicción. Por lo que se refiere a la vía administrativa, debe de afirmarse que lo resuelto en la misma no produce cosa juzgada en vía civil y por tanto el procedimiento que se siga en dicha jurisdicción tampoco causa litispendencia en la jurisdicción civil. A pesar de ello el Tribunal Supremo mantiene como doctrina en relación con la litispendencia, que en aquellos supuestos en que existe recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa relativo a la declaración de ruina de local o vivienda objeto de arrendamiento, se produce una excepción a la teoría enunciada. Ya desde el año 1967 el Tribunal Supremo en Sentencia de 13 de abril (RJ 1967\3163), quiebra el criterio anterior, del que era exponente la Sentencia de fecha 8 de marzo de 1952 (RJ 1952\728) y establece que «al iniciarse el expediente administrativo se pone en ejercicio la acción resolutoria dentro del ámbito de la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos porque deriva de sus peculiares litisposiciones y no puede decirse que se trate de materia distinta sino de una etapa del mismo proceso que determina y vincula las decisiones de la jurisdicción civil y en su virtud si no se diera lugar a la excepción de litispendencia que se propuso, se dividiría la continencia de la causa y podrían producirse Sentencias contradictorias de imposible ejecución simultánea que es lo que trata de evitar como finalidad esencial dicha excepción, pues la demanda presentada, como explícitamente hace constar, se refiere al expediente administrativo de ruina promovido por el demandado y tiende a neutralizar su consecuencia, obteniendo con otra acción la declaración contraria de que por no estar la finca en situación de ruina se condene al arrendador a que realice reparaciones a fin de conservar las viviendas y locales, que de otra forma no procedería, todo lo cual obliga a la estimación del recurso y a dejar sin efecto la Sentencia recurrida para dar lugar a la excepción de litispendencia sin entrar a conocer sobre el fondo de la demanda ni de la reconvención por venir a pretender a su vez un prejuicio sobre la misma cuestión en litigio». Del mismo tenor, el Tribunal Supremo dicta Sentencia en fecha 16 de febrero de 1974 (RJ 1974\579), en la que mantiene la teoría de que dado que es antecedente necesario de la causa de resolución establecida en el apartado 10 del artículo 114 de la LAU de 1964, la declaración de ruina; el ejercicio de la acción en pretensión de que se realicen las reparaciones a que se refiere el artículo 107 de la LAU, contiene una petición que es claramente contradictoria con lo que derivaría de la petición de resolución del contrato al amparo del artículo 114.10, siendo ésa la razón de la estimación de litispendencia; y tal criterio es después sostenido también en Sentencia del propio Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1975 (RJ 1975\2186), doctrina entonces ya consolidada que se apresuran a recoger las Audiencias Provinciales y así se citan Sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de 14 de noviembre de 1977, Audiencia Provincial de León de 15 de mayo de 1979, Audiencia Provincial de Asturias de 1 de diciembre de 1983 y la ya citada de esta Audiencia Provincial que mantiene la misma posición de fecha 17 de octubre de 1998. En definitiva una vez que por parte de la propiedad, demandada en el presente procedimiento, se ha iniciado el expediente administrativo de ruina, y aún no se ha dictado resolución firme en el mismo, se debe de concluir que esté pendiente el ejercicio de la acción resolutoria conforme a lo dispuesto en el artículo 114 causa 10 de la LAU y eso justifica la excepción de litispendencia, sin que pueda afirmarse que en ambos procedimientos existe un objeto distinto, ya que ambas pretensiones se fundan en la situación de la cosa arrendada y tampoco puede afirmarse que tengan materia o causa diferente, sino que el procedimiento contencioso-administrativo determina y vincula las decisiones de la jurisdicción civil puesto que si no se diera Lugar a la excepción de litispendencia se dividiría la continencia de la causa y se podrían producir Sentencias contradictorias, que es precisamente lo que se trata de evitar mediante la estimación de la excepción de litispendencia". Proyectando la doctrina expuesta al caso enjuiciado es evidente, según se deduce del Decreto del Ayuntamiento de Reus de 18 de septiembre de 2000 (pp. 257 y siguientes, y 589 siguientes), así como del informe de situación del Edificio, emitido por los Técnicos de dicho Ayuntamiento, que el expediente de solicitud de ruina fue instado por la propietaria del Edificio ante el Ayuntamiento,  que dio lugar al posterior procedimiento contencioso administrativo ante el Juzgado de Contencioso Administrativo de Tarragona y que actualmente se halla pendiente del recurso de apelación ante la Sala Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya. Es obvio que la resolución que se dicte en dicho recurso tendrá repercusión en los derechos del arrendatario de reparación del inmueble, dado que si se estimara la declaración de ruina la sentencia acordando la reparación seria inejecutable, pues aparte de ser contradictoria con la anterior, el ejercicio de la acción de reparación carece de sentido si se estima la acción de declaración de ruina. En consecuencia, debe estimarse la primera de las alegaciones del recurso de apelación, apreciando la excepción de litispendencia a fin de evitar que recaigan dos sentencias contradictorias, por lo que, sin entrar en el fondo de las demás cuestiones planteadas, debe revocarse la Sentencia de 10 de octubre de 2003, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Reus, en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por JOSÉ A D SL contra CARRER LLOVERA 23 - 27 SL, por la apreciación de la excepción de litispendencia, confirmando los demás extremos de la misma, ya que no son contradictorios ni resultan afectados por la desestimación de la demanda referida.

 

 

 

 

SEGUNDO.-  La estimación del recurso de apelación implica no efectuar especial pronunciamiento de las costas de esta alzada, con imposición a la actora JOSÉ A D SL de las costas causadas en primera instancia por su demanda.

 

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los citados y demás de general y pertinente aplicación.

 

 

FALLAMOS

 

                           Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso d de apelación interpuesto contra la Sentencia de 10 de octubre de 2003, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Reus, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha estimación en el sentido de estimar la excepción de litispendencia, alegada por la parte apelante, y, sin entrar en el fondo del asunto, DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por JOSÉ A D SL contra CARRER LLOVERA 23-27 SL, absolviendo a ésta de la pretensión contra ella ejercitada.

 

                       Se condena a la parte actora principal al pago de las costas de primera instancia.

                      No se efectúa especial pronunciamiento de las costas de esta segunda instancia.