PRECARIO. VIVIENDA. DISCUSIÓN ARRENDAMIENTO O PRECARIO. Requisitos Arrendamiento: 1) Precio; y 2) Duración temporal. Precio: Requisito esencialismo. No se ha justificado el pago de precio alguno. Falta de prueba del arrendamiento verbal. Precario: Evolución histórica y regulación actual.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 11 de octubre de 2005 (Rollo 292/2004).
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación se circunscribe a dos cuestiones: 1) la alegación de la existencia d de un contrato verbal de arrendamiento, por lo que no procedería estimar la acción de precario, ya que se pagaba el correspondiente precio; y 2) la falta de práctica del interrogatorio del otro codemandado. Respecto a la segunda alegación del recurso de apelación debe indicarse que el interrogatorio del otro codemandado se suspendió por la petición expresa de la parte actora, que lo había propuesto, dado que si bien al principio se permitió al Sr. AHMED CHLINA que declarara y se efectuara la traducción por el demandado ABDELAHALAQ CHLINA, lo cierto es que, como se dudó de la veraz traducción de éste, se suspendió, pues la propia parte proponente renunció a esta prueba. Pues bien, como esta prueba únicamente podía beneficiar a la parte actora, si el demandado hubiera reconocido hechos personales y perjudiciales, es evidente que la renuncia a dicha prueba no puede causar ninguna indefensión a la parte apelada.
Respecto a sí nos encontramos ante un contrato de arrendamiento o ante u precario, por la ausencia de precio, debe indicarse que en el Derecho Romano el contrato de precario era concebido como aquel contrato por el que una persona concedía a otra el uso gratuito de una cosa con la facultad de revocárselo a su arbitrio, definiéndolo Ulpiano como "Precarium est quod precibus petenti utendum conceditur tamdiu quamdiu i qui concessit patitur", existiendo el contrato de precario cuando se concedía la cosa in genere, a título de tolerancia, sin determinación del tiempo, finalidad ni modo. Sin embargo, aunque en nuestro Código Civil todavía persiste una reminiscencia de la antigua noción de precario (vid. artículos 1749 y 1750 ), lo cierto es que en nuestro Derecho rige una acepción muy distinta de la que rigió en Roma, pues no se configura el precario como un contrato o posesión concedida o tolerada, sino que se concibe como una situación de puro hecho o incluso ilegítima, para privar de la cual se utiliza el juicio de desahucio. Actualmente, por lo tanto, el precario se refiere a aquella situación en que una persona posee o detenta un derecho sin título o derecho alguno para ello, y sin pagar renta o merced alguna. En este sentido, se ha indicado que "merece el calificativo de precario aquella situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque se halle en la tenencia de la misma y, por tanto, se encuentre la falta de título que justifique el goce de la posesión" (Stas. del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1986 y de la A.P. de Logroño de 23 de abril de 1999). Ello implica que para admitir la viabilidad del desahucio por precario el actor debe tener la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuaro o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, mientras que el demandado debe adolecer de cualquier derecho sobre el bien, es decir, que la tenga o disfrute en precario, sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez. A este sentido se refiere el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 cuando precisa que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
En el presente caso, la apelante entiende que existe un contrato de arrendamiento verbal, sin embargo debe indicarse que el contrato de arrendamiento de cosas, cualquiera que sea su modalidad, precisa de los siguientes requisitos: 1) Precio cierto; y 2) Duración temporal, siendo el primero de ellos requisitos imprescindible para la consumación y validez del contrato locativo. La inexistencia del precio significa que nos podemos hallar ante una figura jurídica distinta, pero no ante un arrendamiento como así lo ha señalado la doctrina y la jurisprudencia. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2000 declaró: " Es doctrina jurisprudencial constante y pacífica la que establece que el precio en el arrendamiento es un requisito esencial para la existencia de tal contrato, ya que la gratuidad es incompatible con la esencia de dicho negocio; y la existencia de un contrato y la concurrencia o no de sus requisitos esenciales es una cuestión fáctica reservada a la instancia" (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1994, 4 de diciembre de 1995, 28 de junio y 14 de octubre de 1996). Proyectando esta jurisprudencia al caso presente se deduce con claridad meridiana que de la prueba documental aportada y de las propias declaraciones del demandado apelante en el acto de la vista se desprende que no se ha probado la existencia de contrato de arrendamiento de forma verbal, ni menos del pago de un precio por el posible alquiler de la vivienda, ya que en el propio juicio el demandado apelante reconoció que carecían de contrato de arrendamiento, manifestando expresamente que "no he firmado ningún contrato con ese señor"; "que utilizara la casa para siempre mientras que el propietario lo permitiera". Es cierto que agregó que pagaba un precio, pero claramente admitió a continuación que no tenía recibos acreditativos del pago, ni testigo del pago del precio. En consecuencia, es evidente que no se ha probado que los demandados pagaran algún precio por la ocupación del inmueble, razón por la que se deduce que no existía contrato de arrendamiento alguno y que ocupaban la vivienda en concepto de precario, pues como declaró la Sentencia de la AP de Salamanca de 24 de marzo de 1998 "existe el precario no sólo cuando el propietario cede la posesión de una cosa para que otro la use y se la devuelva cuando se la reclame, sino también cuando existe una situación de tolerancia de la posesión de hecho sin título alguno que la ampare, y asimismo cuando sobreviene un cambio por cesar la vigencia de un contrato antes existente; es decir, que el precario engloba no sólo los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva, es decir, una situación de hecho que implica utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no corresponde al que se halla en la tenencia del mismo". Atendiendo, por lo tanto, a las consideraciones expuestas debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 10 de febrero de 2004, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tortosa, confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo procede condenar a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 10 de febrero de 2004, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tortosa, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.