PROPIEDAD HORIZONTAL.- Construcción de una pared o muro en un patio común. Falta de consentimiento de la Comunidad de Propietarios. La realización de esas obras, sin consentimiento de la Comunidad, vulnera el Título Constitutivo.

 

 

 

 

 Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 9 de febrero de 2005 (Rollo 480/2003)

 

 

 

 

Ponente: Agustín Vigo Morancho

 

 

 

 

 

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

 

 

 

 

PRIMERO.- El apelante centra su apelación   en que el patio sobre el cual ha levantado una pared es de naturaleza privativa; y que no es necesaria la unanimidad de los vecinos de la Comunidad de Propietarios demandante al ser el patio de su propiedad. El art. 7 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece la posibilidad de que los propietarios de un piso o local podrán modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores o perjudique los derechos de otro propietario. Es evidente, por tanto, que el propietario de la vivienda podrá realizar obras en la misma, siempre y cuando éstas no afecten a la estructura u elementos comunes del edificio. En el caso de que así sea, se requerirá el consentimiento unánime de los restantes propietarios en virtud de lo establecido en el art. 17.1º de la referida Ley de la Propiedad Horizontal. En el presente caso, la cuestión a dilucidar es de naturaleza probatoria, en el sentido de si se ha acreditado conforme al título constitutivo si el patio sobre el cual el demandado ha alzado la pared, es de naturaleza privativa o comunitaria.  Al respecto debe indicarse que es conocidísima la jurisprudencia sentada respecto  a la correcta interpretación del artículo 1214 del Código Civil (doctrina aplicable al actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) en cuanto se refiere a que posición litigante – actor o demandado- corresponde probar los hechos deducidos en juicio y que resulten controvertidos, habiendo reiterado en diversos fallos el Tribunal Supremo que este artículo no contiene norma valorativa de prueba y que sólo puede ser alegado como  infringido en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el onus probandi,  es decir, invertido la carga de la prueba que a cada parte corresponde: al actor la de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1982, 7 de junio de 1982, 31 de octubre de 1983, 15 de febrero de 1985, 15 de septiembre de 1985, 7 de enero de 1986, 23 de septiembre de 1986, 10 de junio de 1986, 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo de 1988, 24 de diciembre de 1988 y 8 de marzo de 1991, entre otras). La aplicación de esta doctrina ha de efectuarse de forma armónica en conexión con los hechos debatidos en el pleito y que son probados, y de modo subsidiario para cuando no exista prueba suficiente. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las sentencias de 30 de noviembre de 1982, 19 de mayo de 1987, 5 de octubre de 1988, 16 de noviembre de 1988, 10 de mayo de 1988, 19 de diciembre de 1989, 27 de febrero de 1990, 10 de mayo de 1990 y 2 de junio de 1995, entre otras, precisando la sentencia de 5 de octubre de 1988 que “la doctrina del onus probandi no tiene otro alcance que el señalar las consecuencias de la falta de prueba y no es aplicable por consiguiente, cuando........la sentencia establece con precisión la resultancia probatoria obtenida a través de la apreciación de los medios de prueba aportados al pleito”. Por su parte, la Sentencia del TS de 8 de marzo de 1996 incide con más precisión, después de referirse al carácter supletorio del art. 1214 del Código Civil, actual art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el reparto de la carga probatoria según la disponibilidad de probar que tenga cada litigante, y citando la sentencia de 17 de octubre de 1981, declara que “<para precisar a quién debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otros, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición >”; y las Sentencia de 18 de mayo de 1988, con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina  legal sobre la carga de la prueba “según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte”. Más recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2000 declaró: “el artículo 1214 del Código Civil no contiene normas valorativas de prueba, siendo su operatividad determinar para quién se deben producir las consecuencias desfavorables cuando los hechos controvertidos no han quedado demostrados, y sin que proceda a su amparo llevar a cabo un examen de las pruebas obrantes en el pleito (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999)”, agregando la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 que “se trata de una regla cuyo alcance ha sido confirmado por la doctrina científica y jurisprudencial, y que por su carácter genérico opera solamente en defecto de regla especial”; y asimismo añade que “no se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar; no se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo trascendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad; no es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, de ahí que la dificultad que puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte exija la posibilidad – facilidad – para esta parte de llevarla a cabo”. En el presente caso, la Comunidad de Propietarios demandante refiere que la pared construida por el propietario demandado se ha realizado sobre un patio de naturaleza común. Invoca que se ha vulnerado el art. 7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, ya que el propietario de la vivienda sita en los bajos, puerta primera del edificio ha efectuado unas modificaciones en los elementos comunitarios, con ocupación de los elementos comunes del edificio. Sostiene la demandante que el propietario codemandado ha levantado una pared sobre un patio común, con apropiación de parte del mismo. Refiere la Comunidad de Propietarios actora, que las modificaciones del título constitutivo solicitado por el demandado, en cuanto al cambio de la naturaleza común a privativa del patio, no han sido acordadas por unanimidad. De la prueba practicada se ha acreditado lo siguiente: Del informe del arquitecto técnico que se acompaña como documento número dos de la demanda, el cual ha sido ratificado en el acto del juicio, que la naturaleza del patio es común y no privativa de ninguno de los vecinos del edificio. La escritura de declaración de obra nueva y de división en propiedad horizontal del edificio, efectuada ante Notario el día 3 de diciembre de 1973 establece como elementos privativos del inmueble sito en la planta baja puerta 1ª los citados a continuación: un comedor-estar, un dormitorio, un aseo, una cocina y una terraza con lavadero. Refiere la mencionada escritura  que el inmueble del demandado linda al frente con la avenida de su situación, con el porche o vestíbulo de entrada a la finca; a la derecha, entrando en el total del inmueble; y a la izquierda, con patio medianero, vestíbulo de entrada y escalera; y al fondo, con piso bajo, puerta segunda. La referida escritura de declaración de obra nueva señala entre otros elementos comunes “h) dos pequeñas porciones de terreno a ambos lados, derecha e izquierda, que son patios comunes o medianeros (el de la derecha es todo común, el de la izquierda (entrando por paseo, no por playa, es medianero en parte y privativo en parte)”. El demandado remitió en su día escrito al administrador de la finca, manifestándole que en breve procederá a la construcción de una valla de obra para delimitar su propiedad de la del patio adjunto. Con posterioridad, el demandado efectúa un requerimiento a la Junta de Propietarios solicitando la modificación del título constitutivo, hecho que le fue negado según consta en el Acta de la Junta de Propietarios que se adjunta a la demanda como documento número siete. De la prueba practicada, se desprende que el demandado no ha acreditado en ningún momento la naturaleza privativa del patio. Al contrario, de la propia escritura de obra nueva y de división en propiedad horizontal, se desprende claramente que como elemento privativo del inmueble del demandado no hay ningún patio, y ni siquiera se le atribuye a él la parte privativa del patio de la izquierda entrando por el paseo. Sin que en ningún momento se haya modificado el título constitutivo de conformidad con lo establecido en el art. 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, siendo la Junta de Propietarios – en acuerdo realizado por unanimidad – el único ente competente para cambiar la naturaleza de un elemento común a elemento de naturaleza privativa. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de julio de 2003, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2  de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.

 

 

 

 

 

SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo establecido en el art. 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil., procede condenar al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.

 

 

 

 

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

 

 

 

 

FALLAMOS

 

                        

 

 

 

                                  Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de julio de 2003, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de El Vendrell y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.

 

 

 

                        Se condena al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.