Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 29 de enero de 2003 (Rollo 449/2001).

Ponente: Agustín VIgo Morancho.
 
 

PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en la petición de la devolución por la vendedora y su representante de la devolución de las arras abonadas por los apelantes, actores en la instancia, para la compra de una parcela con estructura de vivienda en la zona de Bosques de Tarragona, alegando los apelantes como base de sus pretensiones: a) la falta de plena y veraz información y documentación sobre el bien que se pretendía vender; b) la ocultación de hechos de mucha importancia que afectaban al bien a adquirir; y c) la ausencia de asistencia al acto de formalización del contrato de compraventa en la Notaría. Respecto al tema de las arras, cuestión nuclear de la presente litis y, por tanto, del recurso de apelación, debe señalarse que en el derecho moderno esta institución, como ya señalamos en la Sentencia de 26 de abril de 2000 de esta Sección (Rollo 347/199), reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido (sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C. es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo (Stas. de 22 de octubre de 1954 y 15 de octubre de 1956), habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión (sentencia de 20 de mayo de 1967)" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994). En el presente caso, la primera cuestión que se debe analizar es si realmente existió un contrato de compraventa, dado que el primer documento los actores lo suscribieron con la intermediaria demandada, o bien simplemente se pactaron unas arras. En primer término, debe indicarse que efectivamente, como ya se pone de relieve en la Sentencia apelada, en el documento núm. 1 de la demanda consta que en virtud del citado escrito de fecha de 4 de mayo de 2000 la parte actora entrega la cantidad de 1.600.000 ptas., en concepto de pago y señal; se pacta que el precio de la compraventa es de 16.000.000 ptas., así como se estipula que el resto, que se eleva a 14.4000.000 ptas., diferencia entre el precio total y la paga y señal, se hará efectivo en el acto de formalización de la escritura pública. Este documento por sí aislado no podría considerarse ni como compraventa, ni como un precontrato, en el que se establecen las bases de las obligaciones contractuales, porque quien lo suscribe no es la vendedora, sino una intermediaria. Sin embargo, mediante el documento de 22 de mayo de 2000 (documento 5 de la demanda) se deduce claramente que Doña Margarita Jiménez Marino, propietaria del bien inmueble objeto de venta, acepta la venta efectuada por la intermediaria LINE TEAM¨S, lo cual implica que efectivamente ésta no era una mera intermediaria, sino que además actuaba como representante y con mandato expreso de la vendedora. En todo caso, aunque el mandatario se hubiera excedido de los límites del mandato es evidente que mediante los pactos del documento de 22 de mayo de 2000 se ratifica el negocio efectuado por el intermediario y mandatario, ya que la ratificación posterior del representado purifica el negocio, según el conocido brocardo rathibitio mandato comparatur, recogido paladinamente en el párrafo segundo del artículo 1.295 del Código Civil, ratificación que hace válido el negocio desde su origen y durante la pendencia de la conditio iuris que la ratificación supone. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1975 declaró: "Al haber sido sancionada y ratificada posteriormente por quien estaba facultado para ello la labor realizada por el mandatario, es indudable que aunque se hubieran traspasado los límites del apoderamiento, la actuación habría quedado convalidada, como de forma genérica establecen los artículos 1.259, párrafo 2º, y 1.309 y, especialmente, el 1.729, párrafo 2º". Claramente se infiere dicha convalidación del párrafo segundo del artículo 1.727, a contrario sensu, según el cual "en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente", lo cual implica que cuando se ratifica por el mandante el negocio efectuado por el mandatario queda plenamente ratificado con todas sus consecuencias respecto a su validez. Y como quiera que en el citado contrato de 4 de mayo de 2000 se fijaron claramente la finca objeto de venta y el precio cierto, elemento esencial y característico del contrato de compraventa, es evidente que tal contrato debe calificarse por un contrato de compraventa, aunque éste no se había consumado pues falta la traditio, que en este caso se debía efectuar por medio de la formación de la escritura pública de compraventa.
 
 
 
 

SEGUNDO.- Las demás cuestiones suscitadas hacen referencia a 1) la falta de información y documentación facilitada por el vendedor y la entidad intermediaria; 2) la ocultación de ciertos hechos que no fueron conocidos por los compradores, circunstancia que, según los apelantes, hubiera impedido la adquisición del bien inmueble; y 3) no haber acudido la vendedora a la Notaría el día y hora que se le citó para la formalización de la compraventa. Respecto la tercera de las alegaciones - la falta de asistencia a la Notaría el día de la formalización del contrato - conviene indicar que según el documento núm. 9 de la demanda (folio 47) fue la entidad mediadora LINE TEAM¨S, quien en fecha de 26 de junio de 2000 requirió a los compradores para que comparecieran el día 3 de julio de 2000 en la Notaría de D. JOSEP MARÍA COBALLEDA. Sin embargo, según la confesión judicial de MARGARTA MARÍA ORTIZ DE LA TABLA ALONSO (ver las posiciones 19 y 20) el día 27 de junio de 2000 recibieron la carta obrante como documento núm. 5 de la demanda, por la cual los compradores rescindían unilateralmente el contrato. Es cierto que la carta referida (documento 5 de la demanda) está datado el día 27 de mayo de 2000, sin embargo los actores no han probado que se recibiera ese día y, por otro lado, frente a aquel requerimiento citado el día 3 de julio los compradores remiten un telegrama a LINE TEAM´S (documento 2 de la contestación a la demanda - folio 168 - ), requiriendo a la vendedora para que en el plazo de 24 horas le indiquen la fecha y la hora de formalización del contrato, así como la Notaría. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que fue en fecha de 26 de junio de 2000, a las veinte horas y cuarenta y cinco minutos cuando el Notario entregó a los compradores, actores, el requerimiento de esa misma, mientras que el día siguiente, a las 17 horas, compareció el actor Don JUAN IGNACIO0 MAYDEU OLIVARES quien entregó al Notario la carta obrante en el documento núm. 5 de la demanda, lo que demuestra que dicha carta contenía posiblemente se dató con fecha anterior, pero en todo caso sólo consta que la entrega material se efectuó el día 27 de junio de 2000. En consecuencia, la alegación de falta de comparecencia ante la Notaría carece de consistencia, ya que los actores previamente habían resuelto el contrato de compraventa, por lo que carecía de sentido que los vendedores comparecieran al acto de formalización de un contrato ya resuelto, razón por la que procede desestimar esta alegación del recurso de apelación.
 
 

Respecto a la primera de las cuestiones enumeradas - falta de entrega de la documentación necesaria -, debe resaltarse que como documento núm. 1 de la contestación a la demanda se aporta un documento, firmado por el actor D. IGNACIO MANLLEU OLIVARES, en el que consta que se le entregaron los siguientes documentos: 1) Nota simple informativa del Registro de la Propiedad; 2) Impuestos del IBI del año 2000; 3) Escritura de Obra Nueva; 4) Escritura de compraventa de la parcela; y 5) Licencia de Obras. Asimismo, como documento núm. 2, se aportó un recibo de 25 de mayo de 2000, firmado también por el actor citado, en el que consta que se le entregó un certificado acreditativo de inexistencia de deudas del Ayuntamiento de Tarragona. No obstante, pese a que estos documentos se entregaron los apelantes alegan que como lo que se vendía era una parcela con una estructura de vivienda, la documentación necesaria es más amplia que sí se compra un piso, ya que para escriturar la parcela y la estructura de vivienda precisaban tener los datos relativos a la obra perfectamente claros. Ahora bien, tales alegaciones parecen un ardid argumental, ya que habiéndose entregado con el contrato privado información y documentación tan importe como la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, que protege a quienes tiene los derechos reales inscritos, la escritura de compraventa de la parcela, la escritura de obra nueva y la licencia de obras, es evidente que a los compradores con el contrato privado ya se les entregó documentación necesaria para estar informado de la situación de la parcela y de las obras, de los anteriores titulares registrales, de la autorización municipal para realizar las obras y de si en el Registro constaban cargas o gravámenes, que afectaran a la parcela compradora. Además también se les facilitó el recibo del pago de los impuestos del IBI. Sí efectivamente necesitaban más documentos, ello lo podían haber puesto de manifiesto en el momento de formalización del contrato de compraventa, máxime cuando al efectuarse ante Notario, éste se habría preocupado, dentro de sus obligaciones, de que las partes estuvieran plenamente de acuerdo sobre los distintos aspectos que afectaban al bien inmueble objeto de compraventa. Sin embargo, como dicho acto no se pudo llevar a efecto por la exclusiva voluntad de los eventuales compradores, quienes rescindieron voluntariamente el contrato, por lo que sí efectivamente faltaba algún documento esencial para la consumación del contrato (fase que se produce con la traditio de la cosa - entrega de la escritura pública) esta circunstancia no puede imputarse a la parte vendedora, pues el contrato no llegó a consumarse, ya que fueron los propios compradores, quienes desistieron de la formalización del contrato mediante la carta entregada notarialmente en fecha de 27 de junio, razón por la que también debe desestimarse esta alegación. Cuestión distinta hubiera sido si se hubiera elevado ya el contrato privado a escritura pública, dado que en este caso la compradora sí que podía haber ejercitado la oportuna acción de resolución contractual o de incumplimiento del contrato con petición alternativa de indemnización de daños y perjuicios, sin embargo tal posibilidad es ajena a esta litis y a la pretensión planteada.
 
 

En tercer lugar, la alegación segunda del recurso se refiere a ciertos hechos que se ocultaron a los compradores. Concretamente se refieren a la existencia de un procedimiento judicial sobre deslinde y amojonamiento, en el que se dictaron sendas Sentencias por el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Tarragona y esta Sección de la Audiencia Provincial. Respecto a estas sentencias, obran en las actuaciones copias de la Sentencia de 25 de febrero de 1998 del citado Juzgado, por la que se acuerda el deslinde y posterior amojonamiento de las fincas 90, 91, 92 B y 92 A del Plan Parcial de Ordenación denominado "Bosques de Tarragona"; y de la Sentencia de 13 de abril de 1999 de la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, por la que se confirma la anterior, aunque sólo se apeló aquella respecto a cuestiones ajenas al deslinde planteado. Sin embargo, en este proceso no se ha demostrado si efectivamente los actores conocían la existencia de dichas sentencias cuando en fecha de 4 de mayo suscribieron el contrato de compraventa, aunque sí se les entregó la nota simple informativa del Registro de la Propiedad de fecha de 4 de mayo de 2000, en el que se describía la superficie de la finca y sus lindes. Ahora bien tal circunstancia, como en el supuesto de que faltaran algunos documentos, podía valer para pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de daños y perjuicios en el supuesto de haberse consumado la compraventa o, en su caso, se podían ejercitar las acciones previstas en los artículos 1.469 y siguientes del Código Civil relativas a la venta de una finca con una superficie distinta de la pactada, pues como declaró la Sentencia de 24 de octubre de 2000 del Tribunal Supremo "los artículos 1.469 a 1.472 son aplicables a los casos en que existen unas posibles diferencias entre la extensión de la finca al perfeccionarse el contrato y la que es objeto en el momento de la entrega", pero no es admisible como causa para fundar la resolución unilateral del contrato por los actores, máxime cuando se ha acreditado que éstos adquirieron una parcela anexa que también estaba afectada por la Sentencia de deslinde. Lo mismo debe indicarse respecto la cuestión del expediente administrativo municipal, ya que éste expediente realmente sólo concernía a las obligaciones de la promotora vendedora, quien según la legislación vigente debía solicitar una licencia complementaria para la construcción de una vivienda, pero no incidía en el contrato, pues de la Resolución de 14 de julio de 2000 del Ayuntamiento de Tarragona se deduce que no se acepta la queja de un vecino formulada, pues claramente el Ayuntamiento acordó que "no se produce ninguna ocupación de zona verde", si bien asimismo acordó conceder al interesado un término de dos meses para que solicitara la preceptiva licencia municipal de obra, aportando el correspondiente proyecto. Pero tal resolución es independiente de la denuncia del vecino y, en todo caso, afecta a las obligaciones del promotor, pero no a las relaciones entre el comprador y el vendedor. En definitiva, no existían causas objetivas para la resolución unilateral del contrato producida por los vendedores, pues conforme al principio de buena fe contractual, contemplado en el artículo 1.258 del Código Civil, los contratos obligan a las partes desde su consentimiento con todas las consecuenicas, que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En el presente caso, fueron los compradores quienes no actuaron de buen fe, ya que comunicaron que resolvían el contrato en el momento en que se les requirió para formalizar la escritura pública, por lo que no pueden ampararse en que se haya producido una causa que les frustrara el contrato, ni en que han sobrevenido nuevas circunstancias, pues su comportamiento demuestra que no tenían intención de que se otorgara la escritura pública del contrato de compraventa, previamente pactado. Al respecto debe indicarse que claramente la jurisprudencia ha admitido la posibilidad de frustración del fin contractual. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1983 declaró: "Si bien el CC no contiene una regulación del supuesto de frustración del fin del contrato por devenir inexigible, salvando con ello la equidad de sus consecuencias, tal supuesto se halla previsto en códigos más modernos como el alemán y el italiano, en el sentido de que si la prestación que incumbe a una parte derivada de un contrato bilateral se hace imposible oinexigible a consecuencia de una circunstancia de la que no ha de responder ni ella ni la otra parte, pierde la prestación a la contraprestación, debiendo restituirse las prestaciones ya efectuadas; solución adaptable a nuestro derecho, no sólo por las supuestas razones evidentes de equidad y las deducidas de los artículos 1.256 y 1.258 del Código Civil, sino también al amparo del principio que veda el enriquecimiento injusto (Vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 1964, 10 de octubre de 1980 y 30 de junio de 1983)", y, por otro lado, respecto la cláusula rebus sic stantibus, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1984 precisó: "La jurisprudencia ha admitido la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus, si bien de una manera restrictiva, por afectar al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica, exigiendo por ello como requisitos necesarios para su aplicación: a) que entre las circunstancias existentes en el momento del cumplimiento del contrato y las concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteración extraordinaria; b) que, como consecuencia de dicha alteración, resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas; c) que ello se haya producido por sobreveniencia de circunstancias de otro medio para subsanar el referido desequilibrio (Vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, 13 de junio de 1944, 5 de julio de 1945 y 15 de mayo de 1972). En el presente caso no se ha producido ninguna circunstancia de imposible o inexigible cumplimiento para que los compradores resolvieran el contrato antes de formalizar la escritura pública, ni tampoco se ha producido una circunstancia sobrevenida que haya supuesto una alteración extraordinaria y sustancial del contrato, razón por la que los contratantes deben acarrear con todas las consecuencias legales, entre ellas la pérdida de las arras que habían entregado para obligarse contractualmente, ya que, a tenor del contrato, las arras pactadas tenían una doble función la de arras confirmatorios (anticipo a cuenta del precio) y la de arras penitenciales (pérdida de su importe en caso de desistimiento del comprador), por lo que, en virtud del artículo 1.454 del Código Civil, el comprador pierde la cantidad depositada en concepto de arras cuando desiste del contrato, ya que expresamente se pactó que el comprador perdía las arras si no se formalizaba el contrato dentro de sesenta días. En definitiva, asumiendo los pronunciamientos de la Sentencia apelada, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 15 de octubre de 2001, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
 
 

TERCERO.- Según el principio del vencimiento objetivo (art. 398 LEC de 2000) procede condenar a los apelantes al pago de las costas de esta alzada.
 
 

VISTOS los artículos 1088, 1089, 1091, 1281 a 1289, 1445 y 1454 del Código Civil, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
 
 

FALLAMOS

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 15 de octubre de 2001 , dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando a la entidad apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.