Artículo 1.462 del Código Civil: Teoría del Título y el Modo. Traditio ficta: presunción iuris tantum.
Presunción iuris tantum del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Efectos.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 21 de enero de 2005 (Rollo 25/2004)
Ponente:
Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- La tutela del derecho de propiedad se obtiene especialmente por el ejercicio de dos clases de acciones: la reivindicatoria y la acción meramente declarativa, acciones que vienen recogidas en el artículo 348 del Código Civil y han sido examinadas detenidamente por la doctrina y la jurisprudencia. La primera, la reivindicatoria, es aquella por la cual el propietario ejercita el ius possidendi, solicitando respecto de un tercero el reconocimiento de su propiedad y, por ende, la restitución de la cosa a aquél, mientras que la acción meramente declarativa tiene como fin obtener la declaración de que el actor es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese derecho o se lo arroga, sin que sea necesaria que esta parte sea poseedor del bien de cuya propiedad se pide su declaración. Las diferencias entre ambas acciones son sin embargo difíciles de precisar, si bien es evidente que la reivindicatoria es una acción de condena en la que se pide la restitución del bien reclamado, mientras que la declarativa sólo se limita a la mera declaración, sin perjuicio de lo que pueda ser objeto de tratamiento en un proceso ulterior, diferenciándose en que la primera requiere un título de dominio, la identificación de la cosa y la posesión por parte del demandado, mientras que la acción declarativa no precisa de la posesión de la cosa por el demandado. A tal efecto procede señalar los requisitos según la doctrina y la jurisprudencia en todos los supuestos de las acciones otorgadas por el artículo 348 del Código Civil, con las matizaciones a que se han hecho referencia anteriormente: a) justificación de un título dominical que no es preciso que consista en la presentación de un título escrito que demuestre por sí solo que el accionante ostente el dominio, pues basta que lo demuestre por lo demás medios de prueba que la Ley admite (Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1972, 23 de enero de 1989 y 18 de julio de 1989), incumbiendo la prueba del título de dominio al reivindicante o peticionario de la acción de mera declaración con las particularidades previstas en la Ley Hipotecaria, en el caso de que algún litigante estuviere amparado por la presunción de exactitud registral prevista en el artículo 348 de la Ley Hipotecaria; b) identificación del objeto de la acción en el doble concepto de su descripción en la demanda como de su comprobación material, de modo que no puede dudarse de su exactitud, fijando con precisión su situación, cabida y linderos, dependiendo de ello el éxito de la acción reivindicatoria o de la declarativa, pues es necesaria la perfecta identificación de la cosa objeto de las mismas sin que se susciten dudas raciones sobre cual sea (Sts. del T.S. de 12 de abril de 1980, 6 de octubre de 1982, 31 de octubre de 1982 y 25 de febrero de 1984), identificación que exige un juicio comparativo entre la finca real contemplada y la que consta en los títulos, lo que como cuestión de hecho, es de soberana apreciación de los Tribunales de instancia (Sts. del TS de 20 de marzo de 1982, 5 de marzo de 1991, 26 de noviembre de 1992 y 6 de mayo de 1994, entre otras); c) el hecho de la desposesión por el demandado (Sts. del T.S. de 9 de diciembre de 1980, 11 de junio de 1981, 3 de julio de 1981, 4 de diciembre de 1984 y 18 de julio de 1989), negativa del alegado derecho o de cualquier otro acto que haga precisa la defensa que con la acción se pretende, sin que en la acción meramente declarativa sea menester que el demandado sea poseedor, siendo suficiente que controvierta el derecho de propiedad, bastando la no acreditación de cualquiera de estos requisitos para que la acción pueda ser desestimada.
SEGUNDO.- En el presente caso, la discusión del pleito versa sobre el requisito del título del dominio, ya que los actores entienden que no se vendió el piso o apartamento, mientras que la demandada mantiene que la compraventa se perfeccionó. Concretamente, el recurso de apelación de la demandada se funda en las siguientes alegaciones: 1) Error de valoración de la prueba por no analizar la Sentencia los hechos litigiosos acaecidos desde el 4 de agosto de 1987 a enero de 1990; 2) La demandada ha intentado por todos los medios que se otorgara la escritura pública, pero el Sr. B lo dilató; y 3) El contrato de compraventa se perfeccionó, ya que incluso se transmitió la posesión a la demandada. Ante todo, debe indicarse que el problema de la litis se deriva en que existe un contrato de fecha de 4 de agosto de 1987, por el cual el API Don JULIÁN B vende a la demandada un piso apartamento, cuyos datos se describen en dicho contrato. Este contrato, tal como se indica en el párrafo segundo - donde se habla de arras - se podría calificar más bien como un precontrato de compraventa o una promesa de venta, pues, aunque más abajo se fija el precio, lo cierto es que en el párrafo indicado se señala "como prueba de la intención de consumar el contrato a que hace referencia este documento", lo cual no expresa una voluntad clara de transmisión del bien a cambio del precio, sino la intención futura de vender dicho inmueble. Ahora bien, los actores niegan que se concediera autorización al citado API para vender el bien inmueble, pero es más si se observa en el citado precontrato se habla de que el API actúa en representación de Don JULIÁN B cuando resulta que son propietarios del bien dos personas el citado anteriormente y Doña FRANCISCA B, de lo que se infiere que la autorización de esta propietaria no existiría. Sin embargo, tampoco puede aceptarse que existiera autorización por parte de Don JULIÁN B pues para vender o enajenar bienes no es suficiente un mero encargo, una autorización genérica o un mandato en términos generales, ya que claramente el artículo 1.713 del Código Civil establece que "para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso", mandato que, en ningún momento de esta litis, se ha justificado. De ello se deduciría que la compraventa no existió, aunque sí se convino un precontrato, en el que se sentaron las bases contractuales para su determinación posterior, pero que no se llegó a consumar por falta de voluntad de la vendedora. Esto explicaría que se realizara por el API sin autorización o mandato expreso, ya que se pensó en concluir definitivamente el contrato en la fecha señalada para la escritura pública, que se fijó para antes del 4 de septiembre de 2004.
No obstante, se plantea el problema de que la demandada realmente ocupó el bien inmueble, alegando los actores que las llaves las entregó el API sin su consentimiento. A respecto debe indicarse que, si bien en nuestro ordenamiento jurídico la compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto la cosa objeto dl contrato y del precio (art. 1450 del CC), la teoría del título y el modo vigente en nuestro Código Civil (artículos 609 y 1095) exige el transferimiento de la posesión jurídica de la cosa, que hace adquirir su propiedad o el derecho real por el comprador, afectando ello a la consumación del contrato más que a la perfección, ya que se trata de dos instantes distantes - pues la perfección únicamente confiere al comprador un ius ad rem sobre la cosa objeto de estipulación y una acción de índole meramente personal para reclamar su entrega con apoyo en los artículos 1461 y siguientes -, pero tratándose claramente de bienes inmuebles, debe acreditarse la entrega de la finca objeto del contrato. A tal respecto, ciertamente el artículo 1.462 del Código Civil regula una de las especies de traditio ficta, estableciendo la presunción iuris tantum de que la obligación de entregar el bien inmueble vendido se entenderá en el momento del otorgamiento de la escritura pública. No obstante, esta traditio instrumental únicamente constituye una presunción iuris tantum, lo que no es óbice para que pueda acreditarse por cualquier otro medio, cual pudiera ser la entrega de las llaves. Sin embargo, desde que se pactó el precontrato ni se otorgó la escritura pública antes del 4 de septiembre de 1987, ni, pese a los actos de la demandada para que se otorgara la escritura pública, los actores expresaran la voluntad de otorgar la venta. Pero, por otro lado, los actores han seguido pagado los impuestos, las cuotas de la Comunidad de Propietarios, los gastos de los suministros de agua y luz, así como han venido actuando como tales propietarios con la Comunidad, de la que recibían las convocatorias de las Asambleas y otras notificaciones relativas a la comunidad. Asimismo los actores, a efectos de la Hacienda Pública, continúan como propietarios de la vivienda, que está debidamente inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, gozan de la presunción iuris tantum de propiedad de los bienes inmuebles que establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que "se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo". Esta presunción de propiedad es plenamente aplicable, ya que por medio de las pruebas practicadas, especialmente los documentos obrantes en los autos, no se ha justificado que se produjera la venta del piso a favor de la demandada, pues ni consta mandato expreso para la venta del bien inmueble, ni la voluntad clara de los actores en vender - y menos de la actora -, como se deduce de los actos posteriores al contrato, pues no se formalizó la correspondiente escritura pública y los actores siguieron pagando los gastos del inmueble, las cuotas comunitarias y los impuestos respectivos. En conclusión, deben desestimarse las alegaciones del recurso de apelación y, consiguientemente, el recurso interpuesto contra la Sentencia de 22 de octubre de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
TERCERO.- Conforme el principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2, 9 y 13 de la L.O.P.J. de 1 de julio de1985, los artículos 348, 349, 1.445, 1.450, 1.462 y concordantes del Código Civil, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
F A L L A M O S
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTSIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 22 de octubre de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de EL VENDRELL, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la apelante al pago de las costas de esta alzada.
Así, por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.