OBLIGACIONES BILATERALES. Efectos de estas obligaciones. Resolución por incumplimiento contractual.

Modalidad específica de resolución contractual de bienes inmuebles a instancia del vendedor (artículo 1.504 del Código Civil).

CONTRATO DE COMPRAVENTA. Existencia del contrato de compraventa pactado por medio de un Convenio de un particular con la Administración.  Resolución del contrato de compraventa por incumplimiento. El Ayuntamiento no pagó el precio de la compraventa.

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 8 de noviembre de 2004 (Rollo    213/2003)

                                                       FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.-  El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Falta de reclamación previa en vía administrativa al ejercicio de la acción civil en virtud de lo dispuesto en los artículos  120, 122, 123 y 123 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común. 2) Cambio radical del petitum de la demanda. 3) La cuestión nuclear de fondo: no existe contrato de compraventa. 4) No puede dividirse la obligación. 5) La actora no posee la acción que ejercita. 6) Enriquecimiento sin causa. 7) No ha habido frustración del fin económico del contrato; y 8) No ha existido incumplimiento por la demandada.

                    Respecto la reclamación previa en vía administrativa, efectivamente el artículo 120 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicos y del  Procedimiento Administrativo Común establece que "la reclamación en vía administrativa es requisito previo al ejercicio de acciones fundadas en derecho privado o laboral contra cualquier Administración Pública, salvo los supuestos en que dicho requisito esté exceptuado por una disposición con rango de ley". Sin embargo, sorprende que en la presente alzada vuelva a alegarse esta excepción, porque si algo está claro en este proceso es que no ha existido un solo requerimiento previo, sino varios. Así se requirió de pago en fecha de 13 de diciembre de 2001, se efectuó otro requerimiento para comparecer ante Notario para otorgar escritura pública en fecha de 29 de enero de 2002, se volvió a requerir de forma previa a la interposición de un recurso contencioso administrativo y, por último, el requerimiento Notarial de 8 de mayo de 2002, por el que se volvía a requerir para otorgar escritura pública y, en caso contrario, conforme lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil se expresaba la voluntad de resolver el convenio de adquisición. En consecuencia, la existencia de estos requerimientos previos, especialmente el último efectuado al amparo del artículo 1.504, donde ya se incluye la voluntad resolutoria del contrato, implica que deba desestimarse la primera de las alegaciones del recurso de apelación.

SEGUNDO..-  Las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas son aquellas en que hay pluralidad de vínculos, pues las partes se obligan recíprocamente una respecto de otras, pues cada una de las partes asume un deber de prestación a título de contrapartida o retribución por las prestaciones de la otra, hasta el punto que cada una de ellas es acreedora y deudora a la vez, existiendo entre las prestaciones una condicionalidad mutua. Para que pueda hablarse, por lo tanto, de obligaciones bilaterales o recíprocas, según la jurisprudencia, hace falta no sólo que en un mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligación de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra, y, por consiguiente, exista entre ellas una mutua condicionalidad Sin embargo, según la doctrina, no es necesario para la existencia de las obligaciones bilaterales que las prestaciones recíprocas sean equivalentes según un criterio objetivo; basta que cada parte vea en la prestación de la otra una compensación suficiente a su propia prestación. Por tanto, lo que interesa en este punto es el juicio subjetivo de cada parte: lo decisivo es que cada uno de los partícipes se obliguen a una prestación en virtud de una contraprestación. No obstante, lo más destacado de las obligaciones bilaterales son sus efectos específicos, derivado del vínculo de reciprocidad que liga a las respectivas prestaciones de las partes, cada una de las cuales se obliga con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación de la otra.            Las consecuencias más típicas, señaladas por la doctrina, son: a) Cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas (Excepción "non adimpleti contractus"); b) Compensatio mora; c) la posibilidad de resolver el contrato cuando uno de los contratantes incumple su obligación, liberándose la parte cumplidora del vínculo mediante la acción resolutoria (resolución por incumplimiento); y d) cuando una de las partes, por caso fortuito o fuerza mayor, está imposibilitada de cumplir su obligación, la otra parte se libera de cumplir la suya, regla o consecuencia mantenida por la doctrina científica, si bien en nuestro Código Civil tiene importantes excepciones (teoría de los riesgos).  En el caso enjuiciado, la acción ejercitada  es la del artículo 1.124 del Código Civil, que concede la opción a pedir al cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Se trata de la acción denominada condición resolutoria tácita o sobreentendida, aunque la doctrina discute la configuración jurídica de esta acción. Sin embargo, la jurisprudencia ha venido señalando de forma reiterada las características, requisitos y efectos del ejercicio de estas acciones, entre ellas se puede destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1989, según la cual: "La resolución del contrato bilateral por incumplimiento mediante una declaración de voluntad del acreedor por la cual hace saber al deudor su decisión de dar por extinguido el vínculo negocial, forma expresamente regulada por algunos ordenamientos foráneos (Código Civil alemán y Código Civil italiano de 1942, entre otros), viene también admitida por el Código Civil patrio, según enseña la jurisprudencia, señalando que el artículo 1.124 atribuye a la parte perjudicada por la infracción de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, que puede ejercitarse acudiendo a la vía judicial o bien fuera de ella por manifestación del acreedor, a reserva claro ésta, que si la declaración resolutoria hecha por uno de los contratantes resulta impugnada por el otro, queda el tema referido sujeto al examen y sanción del Juez, quien habrá de decidir si tal resolución ha sido debidamente actuada o si, por el contrario, no se ajusta a la norma legal - Sentencias de 16 de noviembre de 1956, 6 de octubre y 18 de noviembre de 1967, 21 de junio y 3 de julio de 1971 y 22 de diciembre de 1977, entre otras -; pero si el incumplidor  se aviene a la declaración unilateral de la otra parte optando por la resolución y la acepta tácitamente, puede entenderse que la declaración recepticia del acreedor no difiere sustancialmente en sus efectos de la resolución convencional, a pesar de que no haya nacido un nuevo negocio en tal sentido, esto es, acordándola". Ahora bien, para que pueda prosperar el ejercicio de esta acción no basta un mero incumplimiento, sino que es necesario que exista un incumplimiento evidente y reiterado por una de las partes. En este sentido, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2001 declaró:  "Como dice la sentencia de 20 de mayo de 1998 (RJ 1998\4037) siguiendo doctrina reiterada de esta Sala, «el problema de incumplimiento o cumplimiento de contrato es cuestión de hecho impugnable por el número 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (tras la reforma de la Ley 10/1992, de 30 de abril como error de derecho en la apreciación de la prueba) pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1983  pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión “voluntad deliberadamente rebelde”, que sería tanto como exigir dolo (sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1983), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento (sentencias de 31 de mayo  y 13 de noviembre de 1985)»".  La acción de resolución implica, por lo tanto, una derogación del principio de la fuerza obligatoria del contrato, al ser el incumplimiento contractual en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas susceptibles de generar la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, y para subsanar esta situación de perjuicio se permite, mediante la acción de resolución del contrato, devolver las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos. Es un remedio excepcional y subsidiario, motivado porque las partes no quieren que subsista el contrato mas que en el caso de que cada una ejecute sus prestaciones, y por ello el incumplimiento contractual puede dar lugar a la resolución de la obligación bilateral.  En definitiva, para la apreciación de la acción resolutoria se exigen los siguientes requisitos: a) Que se trate de obligaciones recíprocas y exigibles; b) Que el reclamante haya cumplido las que le incumben, y c) que el incumplidor revele una voluntad rebelde al cumplimiento a que se obligó. En este sentido se pronuncia  la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1994 al declarar: "Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria que reconoce el artículo 1124, párrafo primero, del Código Civil, la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad. 3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia. 4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine, y 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso; habiendo sentado asimismo este Tribunal Supremo que, en principio, la declaración del cumplimiento o incumplimiento por parte de los contratantes es una cuestión fáctica, atacable por la vía del error en la apreciación de la prueba, cuando ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados actos, si bien puede constituir también una cuestión de derecho, cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejercitados, en la trascendencia jurídica de los mismos - Sentencias de 21 junio 1966, 8 febrero 1980, 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 28 febrero 1989  y 16 abril 1991 -; por su parte, la Sentencia de 25 noviembre 1992  dice que el incumplimiento que produce la resolución contractual o en el que puede basarse la excepción «non adimpleti contractus» esgrimida por la demandada y rechazada por la Sala de Apelación exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones especialmente de garantía o indemnizatorias, pero que en modo alguno son fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la acción o excepción aludida; en igual sentido se pronuncia la Sentencia de 3 diciembre 1992". También en idéntico sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1998.

TERCERO.-  En cuanto a la modalidad específica de resolución contractual del contrato de compraventa de bienes inmuebles a instancias del vendedor, prevista en el artículo 1.504 del Código Civil, debemos indicar que este artículo  contempla una facultad resolutoria, en caso de impago por el vendedor, suspeditada al derecho del comprador de pagar incluso después de vencido el término de pago de la obligación, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Esta compraventa con condición resolutoria no comporta una figura contractual de análogas características al del pactum reservati dominii, pacto en el que el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta un determinado momento, que en ciertos casos puede ser el pago íntegro del precio aplazado, mientras que en la condición  resolutoria por impago no existe esta reserva de dominio por parte del vendedor, sino una perfección adquisitiva por parte del comprador susceptible de resolución de pleno derecho, para el caso que, después de expirado el término, haya sido requerido judicialmente o por acta notarial dicho comprador por el vendedor, lo que implica que se acredite la voluntad rebelde del comprador a su negativa a pagar lo debido. Efectivamente el T.S. ha proclamado reiteradamente en sentencias de 22 de Diciembre de 1978, 5 de noviembre de 1.979, 30 de abril de 1981 y 7 de febrero de 1983, entre otras, que “la aplicación de la facultad resolutoria del art. 1.504 del Código Civil, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del artículo 1.214 del propio Cuerpo Legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el tildado de incumplidor, que no será bastante a tal efecto, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al deudor, requisitos que al constituir notas comunes para ambos preceptos sustantivos, en los supuestos que respectivamente contemplan, habrán de ser acreditados por quienes adujesen tal incumplimiento a satisfacción del Tribunal de instancia, habiendo sin embargo destacado la más moderna jurisprudencia que la resolución no exige que el incumplidor actúe con ánimo deliberado y voluntad decidida de incumplir, sino que basta con que se frustre el fin específico del negocio, perseguido en el mismo para la contratante. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1.996, citando las sentencias del mismo Tribunal  Supremo de 12 de mayo de 1988, 2 de junio de 1989, 3 de octubre de 1989, 20 de diciembre de 1989, 24 de febrero de 1990, 21 de julio de 1990, 15 de febrero de 1991, 11 de marzo de 1991, 16 de mayo de 1991, 7 de junio de 1991, 2 de julio de 1991, 16 de julio de 1991, 2 de junio de 1992 y 16 de junio de 1992, reitera que en estas sentencias “el incumplimiento se asocia, como razón suficiente, a que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, que concurra un impago prolongado, duradero e injustificado y que queden frustrados el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor”.

                     En el caso enjuiciado, se plantea por la apelante en segundo lugar que existió un cambio radical del petitum. Ciertamente el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil veda la posibilidad de efectuar el cambio de la demanda, sin embargo, el artículo 414 si que indica que en la comparecencia previa las partes deben delimitar el objeto del proceso - la referencia al objeto en la moderna doctrina procesalista se refiere a la acción - y los extremos de hecho o de derecho. La juzgadora de instancia no admitió un cambio de objeto, sino que teniendo en cuenta que la acción resolutoria se dirige a resolver el contrato de 20 de marzo de 2001, que constituye una novación objetiva en cuanto al precio de otro anterior contrato, y que, a su vez, aquel contrato derivaba de la cláusula cuarta del convenio de 22 de diciembre de 1995, por lo que la resolución de aquél implicaba la de dicha cláusula, ya que, en caso contrario, carecería de sentido pedir la resolución de un contrato para admitir la vigencia de una cláusula anterior que sería perjudicial para el que insta la acción resolutoria al establecer un precio inferior al estipulado en el contrato posterior que nova el primero. La adición de dicha petición se considera como una alegación complementaria, al amparo del artículo 426.3, que el Tribunal puede admitir, en caso de oposición de la contraria, cuando entienda que su planteamiento en la audiencia no impide a la parte contraria ejercitar su derecho de defensa en condiciones de igualdad, lo que acaece en el presente caso, ya que la parte demanda pudo ejercitar todos los medios de defensa y oposición pertinente, proponiendo las pruebas al efecto que estimara conveniente. En consecuencia, debe desestimarse la segunda alegación del recurso de apelación.

                             En tercer lugar, se alega que no existe contrato de compraventa, sin embargo esta cuestión también debe desestimarse. Es cierto que la forma en que las partes pactaron el contrato es la de un convenio, no obstante de la lectura de las cláusulas del contrato de 20 de marzo de 2001, especialmente del pacto cuarto, se deduce que sí existió un contrato de compraventa, si bien dada la condición del comprador las estipulaciones tienen ciertas características propias de los actos de disposición de las Administraciones Públicas y de los ente públicos. Concretamente en dicha estipulación cuarta se establece que ambas partes se obligan a asumir las obligaciones asumidas y la Corporación a hacer efectivo el  pago del precio a favor de la empresa PROMOCIONES XXX SA, así como ésta se obligad a otorgr los documentos administrativos y públicos necesarios para obtener los títulos acreditativos de la propiedd por parte del Ayuntamiento de la planta dividida en las ocho unidades establecidas. De dicha dicción y del resto del contrato se deduce que nos encontramos ante un contrato de compraventa, pero si no lo fuera también la parte actora tendría derecho a ejercitar la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código Civil. Además debe tenerse en cuenta que en el primitivo contrato de 22 de diciembre de 1995 claramente se denominaba de "Compraventa mediante subasta", por lo que lo lógico es que la novación posterior también tenga este carácter. En consecuencia, deben desestimarse las alegaciones tercera y quinta - falta de acción - del recurso de apelación. Las demás alegaciones del recurso de apelación las trataremos conjuntamente, ya que se refieren a si procede la acción resolutoria y si existió incumplimiento o no por parte del comprador.

                           Respecto a la procedencia de la acción resolutoria, de los documentos obrantes en los autos se desprende que efectivamente la parte compradora no pagó el precio estipulado en el contrato de 20 de marzo de 2001, en relación con el contrato  de diciembre de 1995, pues, aparte de los otros documentos, el Acta Notarial (documento 8) 8 de mayo de 2002 es bien ilustrativa de que la parte actora requirió en forma al Ayuntamiento de Tarragona para que abonara el precio pactado por la adquisición de la planta del Edificio objeto de este pleito, sin que la parte demandada pagara el importe adeudado, ni haya demostrado que tenga voluntad de efectuarlo. De ello se deduce claramente que el contrato se ha incumplido por el ente demandado y también es evidente que el fin perseguido económico perseguido con el contrato de compraventa se ha frustrado, porque, independientemente de lo que pueda acontecer en el futuro, lo cierto es por la planta en cuestión la actora no ha obtenido ninguna ganancia, pues si tenía esperanzas fundadas en un contrato de que por dicho inmueble percibiría un determinado precio  y éste no lo ha obtenido, durante este tiempo le ha supuesto a la actora una pérdida de ingresos previsibles, que podía haber destinado a otros fines, por lo que la frustración del fin económico sí que se ha producido. Atendiendo, por lo tanto, a las consideraciones expuestas debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia 30 de diciembre de 2002, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Tarragona, actualmente núm.  2 de Instrucción, confirmándose íntegramente la misma.

CUARTO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo (artículos 398 y 394 de la LEC) procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada causadas por sus respectivos recursos de apelación.

VISTOS   los artículos citados  y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

                                       Que  DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 30 de noviembre de 2002, dictada por el Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Tarragona, actualmente 2 de Instrucción, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE la sentencia apelada.

Se condena a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.