CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. Naturaleza jurídica. Concepto. Reclamación de honorarios. Inexistencia de encargo previo.

Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 22 de abril de 1999 (Rollo 358/1998).
 
 

PRIMERO.- El contrato de mediación o corretaje, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255, es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de caracteres propios del mandato o comisión mercantil en virtud del cual el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a a la celebración del contrato se han practicado,. y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes (Stas. del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991). Por su parte, en relación a la actividad del mediador y a su finalidad, la Sentencia del T.S. de 26 de marzo de 1.992 declaró que éste, salvo autorización y representación expresa, "no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio (vid. Stas. del T.S. de 21 de octubre de 1.965, 3 de marzo de 1.967 y 1 de marzo de 1.988), pues al actuar de la parte que le realizó el encargó no contrata ni promete la conclusión del negocio (vid. Sta. del T.S. de 6 de octubre de 1.990), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria en razón de su actuación profesional y social, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes -RD 1613/1981 de 19 de junio (Estatutos de la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria), que deroga el D. 3248/1.969 de 4 de Diciembre (Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria)". En el presente caso, el problema que se suscita es si los demandados efectivamente encargaron a la entidad actora PISO PERFECTO, S.L. la mediación para la venta del piso sito en la calle Estanislao Figueras, 46, 2º-2ª, cuestión negada por los codemandados. En concreto los actores fundan su pretensión en el "full peritatge" acompañado con el documento número 1 de la demanda. Sin embargo, dicho documento en modo alguno puede aceptarse como el encargo efectuado por los demandados, pues no fue firmado por ninguno de ellos e incluso se hace constar que "el marido no quiere firmar", cuando consta acreditado por la documental obrante en las actuaciones y por la propia confesión judicial de Don Joan Baptista Anto Juan, legal representante de la actora ( vid. la absolución a la posición 1ª, folio 163), que el marido no era propietario del citado inmueble. Por otro lado, de las documentales aportadas y de las pruebas de confesión judicial de los codemandadados (vid. folios 159 y 160) , quienes esencialmente niegan los hechos constitutivos de la pretensión del actor, tampoco resulta acreditado la existencia de una relación contractual entre las partes litigantes. Este hecho tampoco se ha justificado por medio de las declaraciones testificales (vid. folios 149 y 150). En definitiva, únicamente consta que en algunas ocasiones la actora enseñó el piso a otras personas, sin embargo, a través de las pruebas practicadas, no se ha acreditado la existencia previa de un contrato de mediación o corretaje entre el actor y los codemandados, prueba que al tratarse de un hecho constitutivo de sus pretensiones correspondía al actor, por lo que no podía exigirse a los codemandados el pago de una prima cuando no se ha justificado la relación contractual base de la misma, razón por la cual la demanda debía ser desestimada como se hizo por la juzgadora de instancia. En este sentido, en relación a la prueba de dicho contrato, se ha pronunciado la jurisprudencia, declarando la sentencia del T.S. de 16 de marzo de 1.996, fundamento jurídico segundo, que "para que se estableciese la obligación de la sociedad recurrida de pagar los honorarios de la mediación o corretaje, se requiere la previa declaración de la existencia de un contrato de esa naturaleza entre las partes" -vid. también la Sentencia del T.S. de 23 de mayo de 1.995, fundamento jurídico tercero-. En definitiva, ni por medio de las pruebas practicadas en la instancia, ni acudiendo a las presunciones de hombre del artículo 1.253 del Código Civil puede inducirse que los codemandados Don Nicolau Canelles Alberich y Doña María Santos Hortet encargaran al actor la intervención en las gestiones o tratos preliminares entre ellos y Don Eduardo Colom Cabré. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 18 de mayo de 1.998, dictada por el Iltmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
 
 

SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 710 de la L.E.C., procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, los artículos 1, 2, 9 y 13 de la L.O.P.J., los artículos 1.214, 1.215, 1.216 a 1.218, 1.225 a 1.230, 1.231 a 1.235, 1.244 a 1.248, 1.255 y concordantes del Código Civil, los hcitados y demás de general y pertinente aplicación.
 
 

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 18 de mayo de 1.998, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando al apelante al pago de las costas de esta alzada