CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 

 

ARRERNDAMIENTOS URBANOS. LAU. EXPIRACIÓN DEL CONTRATO. INTERPRETACIÓN DE LAS CLÁUSULAS DE UN CONTRATO. Criterios de Interpretación.

 

 

Inexistencia de Precario. Inexistencia de tácita reconducción. Renuncia a la subrogación. Extinción del contrato el día del fallecimiento de la arrendataria.

 

 

 

 

 

 

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de fecha de 2 de enero  de 2006 (Rollo  523/2004)

 

 

 

Ponente: Agustín Vigo Morancho

 

 

 

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

 

 

 

 

 

 

PRIMERO.-  El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Inadecuación de procedimiento, ya que el asunto versa sobre la extinción del contrato por fallecimiento del titular sin derecho de subrogación, lo cual debería ventilarse por el juicio ordinario y no por el juicio verbal; 2) La actora no actuó de buena; y no concurre la situación de precario en los demandados; y 3) Concurrencia de la tácita reconducción, pues se aceptó el pago del precio realizado por los demandados, razón por la que debería entenderse producida la tácita reconducción. Respecto la primera de las cuestiones debe indicarse que es obvio que el juicio ordinario tiene mayores garantías que el juicio verbal, si bien éste no siempre tiene un carácter sumario como sucedía en determinadas materias de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, la cuestión se plantea por entender que el asunto versa sobre la extinción del contrato por fallecimiento del titular sin derecho de subrogación, dándose la circunstancia que la juzgadora de instancia, al resolver el asunto, realmente estima que concurre una situación de precario. Sin embargo, ni uno ni otro constituyen el objeto de la litis, pues aunque podría ser discutible el encaje de la acción ejercitada, lo cierto es que se funda en la causa de expiración del término contractual fijado en el contrato de arrendamiento y concretamente en las cláusulas 19 y 20, incluidas en el anexo del referido contrato; y si bien allí entra también el tema de la subrogación, lo cierto es que a ésta se renunció por los hijos de la arrendataria expresamente en la cláusula 20 y, por otro lado, el número 1 del artículo 250-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que se decidirán en juicio verbal, entre otras, las demandas de arrendamientos que versen sobre la expiración del plazo fijado contractualmente, razón por la que considera ajustado a derecho seguir el cauce del juicio verbal. Además, como en el presente caso no se practicó prueba alguna al entender la Juez de instancia que la cuestión era estrictamente jurídico, no se produce merma de las garantías de las partes. En consecuencia, debe desestimarse la primera de las alegaciones del recurso de apelación.

 

 

 

 

                                Las alegaciones segunda y tercera se fundan respectivamente en que la actora no actuó de buena fe y no concurre la situación de precario de los demandados (alegación 2ª) y que se habría producido la tácita reconducción, ya que después del fallecimiento de la arrendataria los demandados habían satisfecho varias rentas (alegación 3ª). En realidad ambas alegaciones vendrían a referirse si se ha producido o no una causa de extinción del contrato locativo. No obstante, debe indicarse que la situación no puede encuadrarse, como se efectuó en la Sentencia apelada, en la idea de que los demandados se encontraban en una situación de precario porque la acción ejercitada no es ésta, sino la de si se produjo o no la extinción del contrato de arrendamientos urbanos. Al respecto deben analizarse las cláusulas 19 y 20, que obran en las condiciones anexas del contrato de 15 de julio de 1996, que se pactó con una vigencia de veinte años. En la cláusula 19 se establece que "ambas partes pactan que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento en caso de fallecimiento de la arrendataria, quedando extinguido el presente contrato cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración o a los cinco años si no tiene lugar dentro de los primeros cinco años de duración del presente contrato", agregando la cláusula 20 que "presentes en este acto los hermanos JORDI y CONCEPCIÓ ROVIRA SORIANO aceptan la renuncia a la subrogación en los términos pactados". La cuestión, por lo tanto, se reduce a la interpretación de esta cláusula contractual y sus correlativas consecuencias.

 

 

 

 

 

                        Pues bien, en materia de interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en los mismos (artículo 1.281, apartado 1º del Código Civil), sin embargo, como en una gran parte de las veces ocurre, la interpretación literal del contrato no es siempre posible, por lo que el propio Código Civil establece reglas subsidiarias y de carácter jerárquico en los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil.  En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1987 declaró: "Las normas de interpretación  establecidas en el Código Civil tienen carácter de subsidiaridad en su aplicación de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato sean claras, no son de aplicar otras diferentes que la que corresponde al sentido gramatical". Por lo tanto, siguiendo un criterio lógico, el Código Civil señala como primer criterio subsidiario la intención de los contratantes (artículo 1.281, apartado 2), cuya averiguación se efectuará a los actos coetáneos y posteriores al contrato, tal como disponer el artículo 1.282 al disponer: "Para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse, principalmente, a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato". No obstante, ello no excluye los actos anteriores tal como lo ha destacado la jurisprudencia y la doctrina, pues como señaló DE DIEGO "precisamente en los actos preparatorios del contrato puede encontrarse el mejor índice de la voluntad de los interesados, tanto más desapasionado e imparcial, cuanto que no estará influido por el prejuicio de preparar una determinada interpretación del contrato, como puede suceder en los coetáneos y posteriores". En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1985 declaró: "El artículo 1.282 del Código Civil es una norma de interpretación de los contratos que si bien no excluye, como este Tribunal tiene reiteradamente declarado, tomar en consideración los actos anteriores de las partes, no impone su prevalencia sobre la conducta coetánea y posterior". Ahora bien, pese al carácter jerárquico y subsidiario de las reglas de los artículos 1.281 y siguientes, es evidente que están relacionados entre sí, como lo ha puesto de relieve la jurisprudencia, entre cuyas Sentencias puede destacarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2000, según la cual: "Es doctrina reiteradísima de esta Sala que las normas que contienen las reglas de interpretación de los contratos no pueden citarse en bloque, y que cuando se cita como infringido el art. 1281 CC hay que especificar en cuál de sus párrafos, pues no puede propugnarse en un mismo motivo la interpretación literal y la interpretación espiritualista del contrato y, en consecuencia, el artículo 1282 sólo puede citarse en conexión con el párrafo segundo del 1281 (SSTS 31-12-1998, 16-2-1999, 20-11-1999 y 2-3-2000 por citar sólo algunas de las más recientes)". También como norma de interpretación  para averiguar la intención de las partes el artículo 1.283 del Código Civil, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático (artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil), respecto los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que: "la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado «per se» en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la S. 30-10-1963 «la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye», cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia (SS. 27-6-1964 , 15-11-1972 ; 5-6-1981 ), llegándose a determinar el carácter imperativo del art. 1285 citado por la S. 28-4-1975". En el caso enjuiciado del contenido de la cláusula 19 del contrato se deduce ya de su tenor literal el significado, que, partiendo de la premisa de renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento de la arrendataria,  engloba dos hipótesis: 1ª) Si el fallecimiento tiene lugar transcurridos los cinco primeros  años de duración  del contrato, se produce la extinción una vez producido el fallecimiento; y 2ª) Si el fallecimiento tiene lugar dentro de los cinco primeros años del contrato, éste continúa vigente hasta que hayan transcurrido los cinco años. Por otro lado, en ambas hipótesis, como se ha indicado, se parte de la premisa de la renuncia a la subrogación, que se complementa por la cláusula 20, según el cual los hijos de la arrendataria en dicho acto aceptan la renuncia a la subrogación en los términos pactados. Esta renuncia implica que no pueda en ningún caso estimarse la tácita reconducción, alegada en el tercer motivo del recurso,  pues en  el caso enjuiciado concurre la primera de las hipótesis enumeradas. Efectivamente, el contrato se pactó el 15 de julio de 1996 y la arrendataria falleció en marzo de 2003, por lo que ya habían transcurrido más de seis años y medio de la duración del contrato, lo cual supone que el día del fallecimiento de la arrendataria, como se había producido la renuncia a la subrogación, se extinguía el contrato de arrendamiento. Cuestión distinta es que dicha extinción fuera inmediata, dado que al fallecimiento de una persona sus familiares no están en condiciones de hacer frente a todas las obligaciones que derivan por la muerte de su causante. En síntesis, deben desestimarse la segunda y tercera alegaciones del recurso de apelación, sin adentrarnos en el problema de la concurrencia o no de la buena de los actores, ya que, en todo caso, esa cuestión no afecta al resultado de la litis. Por lo tanto, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 24 de mayo de 2004, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tarragona, confirmándose la misma pero no con los mismos argumentos utilizados en al referida Sentencia.

 

 

 

 

 

SEGUNDO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.

 

 

 

 

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los citados y demás de general y pertinente aplicación.

 

 

 

 

 

FALLAMOS

 

 

 

                           Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso d de apelación interpuesto contra la Sentencia de 24 de mayo de 2004, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tarragona, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la resolución recurrida.

 

 

                       Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.